Haus bauen in TH
Grundbesitz kann in Thailand nicht auf Ausländer
eingetragen werden! Wenn dieser Grundsatz bisher durch
die Gründung von
Scheinfirmen unterlaufen werden konnte, so hat dem die
thailändische Regierung mit einem Erlass vom 23. Mai
2006 einen Riegel
vorgeschoben.
Zumindest gibt es derzeit nur eine einzige legale
Möglichkeit für Privatpersonen mit
Nicht-Thai-Nationalität, maximal ein Rai Land
zu erwerben, wenn sie mindestens 40 Millionen Baht in
Thailand investieren. Für juristische Personen - also
Firmen - gilt diese Grenze
nicht. Das hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass
Ausländer Firmen in Thailand gegründet haben nur mit
dem Ziel, Land zu
erwerben. Da dabei nie ein anderer Geschäftszweck
beabsichtigt war, handelt es sich dabei im wahrsten
Sinne des Wortes um
Scheinfirmen. Mit einem Erlass vom 23.05.2006 hat nun
das thailändische Innenministerium die
Provinzverwaltungen schlüssig angewiesen,
unverzüglich gegen Ausländer vorzugehen, die versuchen
Immobilien durch Gründung einer Company Limited (Co.
Ltd.) zu erwerben. Diese
verbindliche Verwaltungsanweisung betrifft
alle ab sofort Companys, bei denen Ausländer Direktor
sind oder Anteile halten, auch wenn es sich nur um
einen klaren Minderheitsanteil
handelt. Das bedeutet, dass diese Scheinfirmen in
Zukunft kein Land mehr kaufen können. Inwieweit
bestehende Firmen mit
Landbesitz davon betroffen sind, lässt sich derzeit
noch nicht genau sagen. Ich empfehle allen Betroffenen
dringend, sich fachlichen
Rat einzuholen.
Obwohl Condominiums Thema einer anderen Seite auf
ClickThai sind, erfolgt hier der Hinweis, dass
Eigentumswohnungen von Ausländern
durchaus legal erworben werden können und somit von
dieser neuen Situation nicht betroffen sind.
Auf dieser Seite geht es in erster Linie darum, die
Unterschiede im thailändischen Recht im Hinblick auf
Thai-Deutsche
Partnerschaften und ihren Haus- und Grundbesitz
aufzuzeigen.
Um sich in dieser doch recht komplizierten Materie
auszukennen, bedarf es großer Erfahrung. Bei
beabsichtigtem Kauf oder Miete
ist dringend die Beauftragung eines seriösen
Unternehmens anzuraten, damit Eigentumsverhältnisse
genauestens geprüft und
die Eigentumsübertragungen rechtlich einwandfrei
durchgeführt werden.
Disclaimer: So sehr ich mich bemühe, diese Seiten auf
dem neuesten Stand zu halten, kann ich bei sich
ändernder Rechtslage nicht dafür
garantieren, dass die hier gegebenen Informationen
korrekt sind. Sie sollen lediglich der ersten
Information dienen und
können eine fachliche Beratung durch Rechtsanwälte oder
Steuerberater nichtzen.
Es gibt im Zusammenhang mit Privatland zwei Rechte in
Thailand. Das erste ist das Besitzrecht, nach dem
Personen, welche Grund
und Boden besitzen und nutzen, berechtigt sind, dieses
Land zu besitzen. Aber sie besitzen es noch nicht, sind
lediglich dazu
berechtigt! Das zweite ist das Eigentumsrecht einer
Person, welche eine Besitzurkunde als Beweisgrundlage
für Grund und Boden hält.
Landbesitzrechte werden in Thailand mit einer Reihe von
benannten Dokumenten ausgedrückt, deren Bedeutung
zunächst erklärt werden
soll.
Rechtskategorien
Dieses Dokument bestätigt Landrechte des Besitzers ohne
Flächenlimitierung. Am 1.Dezember 1954 wurden alle
Landbesitzer von
der Regierung angewiesen, ihren Besitz per Sor.Kor.1
anzuzeigen. Damit waren alle die angesprochen, die das
Land bis dahin
bewirtschaftet hatten, ohne dass ihre Rechte in irgend
einer Form dokumentiert waren.Der Eigner hat das Recht,
die
Besitzerweiterung auf Nor.Sor.3 oder Nor.Sor.3.Kor zu
beantragen. Ein gesetzliches Zeitlimit dafür besteht
nicht. Dazu muss er
den Nachweis erbringen, dass er Grund und Boden
rechtmäßig besitzt und auch nutzt.Das Besitzrecht kann
nur durch Vererbung
übertragen werden.
Sor.Kor.1
Wie Sor.Khor.1 mit einer Limitierung der Landfläche auf
20 Rai (32.000qm). Eine Erweiterung auf Nor.Sor.3 ist
möglich. Falls
zunächst von Sor.Kor.1 auf Nor.Sor.2 erweitert wurde,
ist die Erweiterung auf Nor.Sor.3 jedoch erst nach
einer Wartefrist
von 10 Jahren möglich.
Nor.Sor.2
Nor.Sor.3 ist eine von der Regierung ausgestellte
Urkunde, welche die Nutzung durch den Landbesitzer
bescheinigt. Bei
diesem Dokument können die Besitzrechte nach
öffentlicher Vorankündigung von 30 Tagen übertragen
werden. Mit der Vorankündigung
sollen Rechtsstreitigkeiten nach erfolgter Übertragung
verhindert werden, indem jeder, der berechtigte
Einwände gegen den Transfer
hat, diese vorher geltend machen kann. Wenn das Land
länger als ein Jahr vernachlässigt wird, kann ein
anderer die
Besitzrechte beanspruchen. Eine Landübertragung erfolgt
beim zuständigen Distriktsbüro.
Dieses Dokument gab es bereits vor der Einführung der
Luftvermessung. Daher ist die kartographische Erfassung
eines Nor.Sor.3 -
Titels nicht festgelegt und es bestehen keine
Parzellengrenzpunkte. Daher sind Probleme bei der
Überprüfung der Landfläche nicht
ausgeschlossen. Neuere Vermessungsmethoden führten zum
nachfolgenden Dokument Nor.Sor.3.Kor.
Nor.Sor.3
Nach der Einführung neuer Vermessungsmethoden
(Luftvermessung) entstand der Bedarf an einem
angepassten Nor.Sor.3. Bei diesem Dokument
muss eine Besitzübertragung nicht mehr öffentlich
ausgeschrieben werden. Weil auf der Karte
Parzellengrenzpunkte eingetragen
sind und dieLandfläche durch eine Luftaufnahme
festgelegt ist, besteht eine höhere Rechtssicherheit.
Das Land darf auch
in kleinere Parzellen aufgeteilt werden. Eine
Landübertragung erfolgt beim zuständigen
Distriktsbüro.
Nor.Sor.3.Kor
Nor.Sor.4.Tschor bestätigt die vollen Besitzrechte des
Inhabers. Das auch Tschanot genannte Papier ist eine
Landeigentumsurkunde. Die eingetragene Person
hat gesetzlichen Anspruch auf das Land und kann diesen
auch gegenüber Regierungsstellen durchsetzen. Die
Grenzen und die Landflächen
werden unter Einsatz modernster Satellitensysteme (GPS)
vermessen und sind verbindlich. Bei der Aufteilung in
mehr als 9
Parzellen muss das Landzuweisungsgesetz, Abschnitt 286
beachtet werden.Wird das Land mehr als zehn Jahre
vernachlässigt, können die Besitzrechte aberkannt
werden. Eine Landübertragung erfolgt beim Provinzbüro
oder beim
Land-Department.
Nor.Sor.4.Tschor
(Tschanot)
Por.Bor.Tor.6 ist lediglich ein Nachweis dafür, dass
Steuern für Landbenutzung abgeführt werden. Ein
Besitzrecht ist damit
noch nicht gegeben. Das Land gehört demnach entweder
noch dem Staat (Walderhaltungszonen, öffentlicher Grund
und Boden), oder es liegt
eine der oben aufgeführten Besitzurkunden für
Privatpersonen vor. Die Nutzungsrechte an Land mit
Por.Bor.Tor.6
können zwar übertragen werden, da die Besitzrechte
damit jedoch nicht übertragen werden, ist Vorsicht
geboten.
Por.Bor.Tor.6
Hier handelt es sich um eine Landzuweisung der
Landneugestaltungskommission. Unter keinen Umständen
kann solches Land erworben
oder verkauft werden. Eine Weitergabe kann nur durch
Vererbung erfolgen.
Sor.Por.Gor.4-01
Von einem Gebäude, welches für Eigentumswohnungen
geeignet ist, dürfen i.d.R. max. 49% der
Gesamtwohnfläche an
Ausländer verkauft werden. In Bangkok und in einigen
anderen Provinzen ist unter vom Ministerium
festgelegten Bestimmungen
Kondominiumbesitz bis zu 100% möglich. Titel
dieser Klasse können jederzeit übertragen
werden.
Or.Tschor
Kondominium
Für den Kauf und die Eintragung von Kondominiumbesitz
muss der Kaufbetrag in ausländischer Währung über eine
Bank nach
Thailand eingeführt werden. Außerdem muss mit angegeben
werden, dass der Betrag zum Kauf eines Kondominiums
vorgesehen ist. Die Bank
muss diese Einfuhr mit dem sog. EC3-Formular (Exchange
Control Form) mit dem Titel Tor.Dor.3 bestätige
Tor.Dor.3
Grundstücke, welche direkt am Strand liegen,
unterliegen besonderen Vorschriften. Für solche
Grundstücke werden grundsätzlich keine
Landtitel mehr ausgestellt, da der Strand