Die Berechnung der Mietminderung
Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit – und zwar (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es durchaus üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Das ist jedoch nicht zwingend und kann zu weiteren Problemen bei der Abrechnung führen, wenn man die Minderung von der Bruttomiete berechnet. Deshalb ist es grundsätzlich vorzuziehen, die Minderung in einem konkreten Eurobetrag anzugeben. Hierdurch wird aber wiederum jede Vergleichbarkeit von Minderungsquoten ausgeschlossen. Deshalb dürfte es sich anbieten, im Hintergrund mit Prozentsätzen zu arbeiten, aber nach außen nur absolute Eurowerte zu kommunizieren.
Praxistipp: Sowohl in Entscheidungen wie auch in vor- und außergerichtlichen Vereinbarung über die Höhe der Minderung ihrer absolute Beträge angeben! So wird der Streit darüber vermieden, ob der Mieter bei einem Guthaben in der Abrechnung einen Teil der geminderten Miete nachzahlen muss oder ob im umgekehrten Fall - also eine Nachzahlung in der Betriebskostenabrechnung - diese auch anteilig mindern kann. Dies ist nämlich zurzeit sehr strittig.
Die erste Frage, die in diesem Zusammenhang zu beantworten ist, ist die, ob man die Minderung nach der Netto- oder Bruttomiete oder gar nach irgendwelchen Zwischenformen berechnet. In der Vergangenheit war dies durchaus sehr strittig. Inzwischen haben beide mit Mietrecht befassten Senate des BGH die Auffassung vertreten, dass ein Mangel zu einer Minderung der Bruttomiete führt. Dies gilt für die Gewerberaummiete als auch für die Wohnraummiete. Deshalb dürfte es der herrschenden Auffassung entsprechen, die Minderung von der Bruttomiete zu berechnen. Das bedeutet, dass die Minderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Vorauszahlungen in vereinbarter Höhe in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Andernfalls würde der Mieter die geminderte Miete -teilweise - als Betriebskostennachzahlung nachzahlen müssen.
Beispiel:
Grundmiete:
550,00 €
Betriebskostenvorauszahlung:
40,00 €
Heizkostenvorauszahlung:
60,00 €
Bruttowarmmiete:
650,00 €
Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit in Höhe von 20 % für die gesamte Wohnung. Dies bedeutet eine Minderung der Miete absolut in Höhe von 130,00 € (= 20 % von 650,00 €)
Um eine Betriebskostennachzahlung auszuschließen, muss dies wie folgt gebucht werden:
Grundmiete:
420,00 €
Betriebskostenvorauszahlung:
40,00 €
Heizkostenvorauszahlung:
60,00 €
Geminderte Bruttowarmmiete:
520,00 €
Die Berechnung der Beeinträchtigung der Gebrauchsbeeinträchtigung ist demgegenüber heute immer noch nicht geklärt und macht im Einzelfall durchaus Probleme. Das liegt natürlich daran, dass zum einen Wohnungen und die dafür zu zahlenden Mieten selten identisch sind und dass zum anderen auch jeder Mangel etwas anderes ist und selbst bei gleichen Mängeln zu unterschiedlichen Beeinträchtigungen führt. Dabei kommt es aber – anders als bei der Ermittlung des Mangelbegriffs - immer auf die objektiven Beeinträchtigungen nicht auf subjektive Beeinträchtigungen an.
Beispiel:
- bei einem Heizungsausfall (im Winter) mindert sich die Miete bei allen betroffenen Mietern gleich, egal ob sie zu dem Zeitpunkt im Urlaub sind oder in der Mietwohnung frieren.