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Autor Thema: Frage wegen Mietrecht in D  (Gelesen 2280 mal)

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mfritz31

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Frage wegen Mietrecht in D
« am: 10. März 2010, 16:07:20 »


Folgender Fall: Ich bin Eigentümer eines 3-familien Hauses, welches komplett vermietet ist.

Letzten Sonntag war der Heizölvorrat aufgrund des harten Winters vorzeitig aufgebraucht. Binnen 24 Stunden wurde neues Heizöl geliefert und die Heizung wieder in Gang gebracht.

Nun möchte ein Mieter den Mietzins zum 01.04. kürzen, eben wegen des Ausfalls der Heizung für die Dauer von 24 Stunden.

Desweiteren will dieser Mieter einen weiteren Betrag zum Abzug bringen, da der aktuelle Heizölpreis seiner Aussage nach höher liegt als beim Befüllen des Öltanks letzten September.


Frage: Darf der Mieter wegen des Ausfalls der Heizung die Miete kürzen ?
          Darf der Mieter eine eventuelle Differenz der Ölpreise in Abzug bringen ?


Vielen Dank für jeden Ratschlag.
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Burianer

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #1 am: 10. März 2010, 16:19:44 »

 C-- Frag deine Arzt oder Apotheker,  [-]
war der Oelkessel vorher voll, dann kann dir keiner was,  {;
dass es Ausnahmewinter gibt kommt alle paar Jahr vor,  ??? hast du vorher , wie ueblich, deinen Heizoelkessel so vorbereitet, wie die anderen Jahre auch,
dann kann Dir auch keiner was, ;}
Fuer die 24 std kann ich mir vorstellen, dass da ein kleiner Abschlag noetig ist, das muss aber im Verhaeltniss zu den sonstigen Heizperioden stehen, ;}
danach ist die Heizperiode von 31 Oktober bis 30 Maerz,  was ein Teil 1 Tag ausmacht kannst du ja errechnen. }{
damit sollten die Mieter einverstanden sein. {+   
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LungDi

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #2 am: 10. März 2010, 16:53:58 »

Die Berechnung der Mietminderung

Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit – und zwar (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es durchaus üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Das ist jedoch nicht zwingend und kann zu weiteren Problemen bei der Abrechnung führen, wenn man die Minderung von der Bruttomiete berechnet. Deshalb ist es grundsätzlich vorzuziehen, die Minderung in einem konkreten Eurobetrag anzugeben. Hierdurch wird aber wiederum jede Vergleichbarkeit von Minderungsquoten ausgeschlossen. Deshalb dürfte es sich anbieten, im Hintergrund mit Prozentsätzen zu arbeiten, aber nach außen nur absolute Eurowerte zu kommunizieren.


Praxistipp: Sowohl in Entscheidungen wie auch in vor- und außergerichtlichen Vereinbarung über die Höhe der Minderung ihrer absolute Beträge angeben! So wird der Streit darüber vermieden, ob der Mieter bei einem Guthaben in der Abrechnung einen Teil der geminderten Miete nachzahlen muss oder ob im umgekehrten Fall - also eine Nachzahlung in der Betriebskostenabrechnung - diese auch anteilig mindern kann. Dies ist nämlich zurzeit sehr strittig.

Die erste Frage, die in diesem Zusammenhang zu beantworten ist, ist die, ob man die Minderung nach der Netto- oder Bruttomiete oder gar nach irgendwelchen Zwischenformen berechnet. In der Vergangenheit war dies durchaus sehr strittig. Inzwischen haben beide mit Mietrecht befassten Senate des BGH die Auffassung vertreten, dass ein Mangel zu einer Minderung der Bruttomiete führt. Dies gilt für die Gewerberaummiete als auch für die Wohnraummiete. Deshalb dürfte es der herrschenden Auffassung entsprechen, die Minderung von der Bruttomiete zu berechnen. Das bedeutet, dass die Minderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Vorauszahlungen in vereinbarter Höhe in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Andernfalls würde der Mieter die geminderte Miete -teilweise - als Betriebskostennachzahlung nachzahlen müssen.


 

Beispiel:

Grundmiete:
 550,00 €
 
Betriebskostenvorauszahlung:
 40,00 €
 
Heizkostenvorauszahlung:
 60,00 €
 
Bruttowarmmiete:
 650,00 €
 


Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit in Höhe von 20 % für die gesamte Wohnung. Dies bedeutet eine Minderung der Miete absolut in Höhe von 130,00 € (= 20 % von 650,00 €)


Um eine Betriebskostennachzahlung auszuschließen, muss dies wie folgt gebucht werden:

Grundmiete:
 420,00 €
 
Betriebskostenvorauszahlung:
 40,00 €
 
Heizkostenvorauszahlung:
 60,00 €
 
Geminderte Bruttowarmmiete:
 520,00 €
 


Die Berechnung der Beeinträchtigung der Gebrauchsbeeinträchtigung ist demgegenüber heute immer noch nicht geklärt und macht im Einzelfall durchaus Probleme. Das liegt natürlich daran, dass zum einen Wohnungen und die dafür zu zahlenden Mieten selten identisch sind und dass zum anderen auch jeder Mangel etwas anderes ist und selbst bei gleichen Mängeln zu unterschiedlichen Beeinträchtigungen führt. Dabei kommt es aber – anders als bei der Ermittlung des Mangelbegriffs - immer auf die objektiven Beeinträchtigungen nicht auf subjektive Beeinträchtigungen an.


Beispiel:

- bei einem Heizungsausfall (im Winter) mindert sich die Miete bei allen betroffenen Mietern gleich, egal ob sie zu dem Zeitpunkt im Urlaub sind oder in der Mietwohnung frieren.

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mfritz31

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #3 am: 10. März 2010, 17:05:41 »

Danke für die Tipps.

Kurze Frage noch: Deine Rechnung mit der 20% Gebrauchstauglichkeitsbeeinträchtigung würde aber unterstellen, daß die Heizung für 1 Monat ausfiele, oder wie ?
Wegen 1 Tag ohne Heizung knapp 20% der Brutto- Monatsmiete abzuziehen ist doch nicht angemessen ? 
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Burianer

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #4 am: 10. März 2010, 17:35:19 »

 ;] ich wuerde mich fragen, welches Verhaelnis habe ich zu meinen Mietern, dementsprechend wuerde ich das persoenlich  klaeren, }{
sicher sind 20 proz der mtl miete abzuziehen nicht tragbar. --C
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uli

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #5 am: 10. März 2010, 19:09:45 »

Wenn ab Beginn der Heizperiode (Sept. - März) die Heizung total ausfällt muss der Mieter gar keine Miete mehr bezahlen und zwar so lange, bis die Heizung wieder funzt!! Wie das bei extrem harten Winter aussieht wenn das Öl Plötzlich alle ist ???
Ist mir in meiner Zeit nicht vorgekommen!!

Gruß uli

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hellmut

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #6 am: 10. März 2010, 19:29:54 »

Wenn der Mieter aufgrund ausgefallener Heizung durch Schusseligkeit des Vermieters 20% Miete abziehen möchte, würde ich mich als Vermieter auf keine Diskussion einlassen, sondern das auf der Stelle akzeptieren. Die paar Euronen abschreiben, und damit den Hausfrieden erhalten wäre mir lieber als langwierige Rechtsstreitigkeiten mit den damit verbundenen Zusatzkosten.

... Letzten Sonntag war der Heizölvorrat aufgrund des harten Winters vorzeitig aufgebraucht. ...

Wo bitte war der (extrem) harte Winter?  ???
Ungewöhnlich viel Schnee gab es schon, doch andere Winter der letzten Jahre waren weitaus kälter.
Statt hinkende Ausflüchte zu suchen bringt es IHMO mehr die eigenen Fehler einzugestehen und beim nächsten Mal versuchen diese zu vermeiden. Dann klappts auch mit dem Vermieter.
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boehm

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #7 am: 10. März 2010, 19:33:58 »

Ich würde diesen Querulanten bei nächster Gelegenheit rausschmeißen.... C--

Mietminderung muss dem Vermieter schriftlich angezeigt werden, damit der Vermieter den Mangel abstellen kann.

Wenn du selber nicht im Hause wohnst, und kein Hausmeister vor Ort ist, kann es eben mal vorkommen, wenn der Tank plötzlich leer ist.

Ich würde gar nix machen, abwarten ob er was abzieht. Wenn ja, geht zum Vermieter Verein (Haus und Grund) und erkundige dich bei einem Anwalt des Vereins.
Vielleicht bist du ja sogar Mitglied bei Haus und Grund...

Unglaublich, könnte ein Lehrer sein der Typ..... :] :] :]
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uli

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #8 am: 10. März 2010, 20:08:27 »

Jo boehm,

In unserer Hausverwaltung hatten wir auch den meisten Ärger mit Lehrern, und zwar jedes Jahr zur gleichen Zeit mit den selben!! Einen Oberpostdirektor hatten wir auch, der {+ wollte sogar, dass ich ihn mit Oberpostdirektor anspreche, diese Knalltüte!!

Gruß uli

PS
Ich würde diesen Querulanten bei nächster Gelegenheit rausschmeißen.... C--
Ich auch C--
« Letzte Änderung: 10. März 2010, 20:13:09 von uli »
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Ban

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #9 am: 10. März 2010, 20:33:27 »

Wenn ich die oberen Posts alle richtig verstanden habe, wird für jeden Tag (mit Heizungsausfall = unter xx Grad
Raumtemperatur) 100% der anteiligen Bruttomiete ohne Nebenkosten abgezogen. D.h. ~ 3.5% je Tag.

NICHT einfach 20% pauschal (das war ja wohl auch nur ein Beispiel)

Ob noch weitere Kosten geltend gemacht werden können (z.B. Anschaffung eines Heizlüfters wg. vorh. Kleinkind etc.)
hängt sicher vom Einzelfall ab. Lieber aber wie oben erwähnt grosszügig mindern lassen als eine Rechtsstreit (ohne
passende Rechtsschutzversicherung) vom Zaun brechen. Käme ziemlich sicher ein Vergleich raus, deine ReA-Kosten
blieben an dir hängen ...

Ich bin übrigens Mieter und Vermieter gleichzeitig im selben Objekt. Praktisch  ;]

Das mit den Ölpreisen (wann wieviel wie teuer eingekauft) dürfte eine seeehr komplizierte Rechnung  werden und das
Verständnis der meisten Mieter übersteigen (es sei denn es handelt sich um einen Lehrer oder noch viel schlimmer um
ein Lehrerehepaar ,-)

BAN

P.S. Ich hasse Mietverhältnisse. Das geht nie lange gut.
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mfritz31

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #10 am: 10. März 2010, 20:49:54 »



Das mit den Ölpreisen (wann wieviel wie teuer eingekauft) dürfte eine seeehr komplizierte Rechnung  werden und das
Verständnis der meisten Mieter übersteigen (es sei denn es handelt sich um einen Lehrer oder noch viel schlimmer um
ein Lehrerehepaar ,-)

Es ist ein Physiker, der noch auf der Uni auf sein Diplom wartet.
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boehm

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #11 am: 10. März 2010, 20:59:01 »

@Uli..... ;} ;} ;} ;} [-] [-] [-]
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norwegerklaus

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #12 am: 10. März 2010, 21:05:16 »



[email protected]
Zitat
Ich bin übrigens Mieter und Vermieter gleichzeitig im selben Objekt.

das ist wirklich praktisch, kannst ja miteinander verhandeln und nicht gleich rechtsstreiten :] :] :]
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Freiheit ist das Einzige, was was man nicht haben kann, wenn man nicht gewillt ist sie auch Anderen zu geben!

Geht nicht gibs nicht! .......www.norwegerklaus.de

Isan Yamaha

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #13 am: 10. März 2010, 21:23:09 »

@Uli..... ;} ;} ;} ;} [-] [-] [-]
@boehm,
bist du Vermieter????
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Isan Yamaha

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Re: Frage wegen Mietrecht in D
« Antwort #14 am: 10. März 2010, 21:39:49 »

Hier werden Sie geholfen.
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